Le non-paiement des charges représente deux tiers des contentieux en copropriété.
Ce problème est devenu de plus en plus important ses dix dernières années ,suite à l’augmentation de diverses causes : chômage, divorce, surendettement …..
Parallèlement, les coûts de procédures sont de plus en plus importants ( 4000 € en moyenne par procédure , délais juridiques longs et des décisions parfois incertaines).
L’effacement ou l’étalement des dettes de copropriétaires dans le cadre de procédure de surendettement est aussi à prendre en compte.
De ce fait , certaines copropriétés peuvent se retrouver dans des difficultés financières et avoir recours à l’administration judiciaire.
Par conséquent, se pose la question de solutions alternatives légales .
Certains assureurs proposent une assurance pour les charges et travaux de copropriété.
Celle-ci permet théoriquement de couvrir la trésorerie manquante de façon rapide et définitive (une quittance subrogative devra être signée à l’assureur afin qu’il puisse effectuer le recouvrement judiciaire).
Voici, le processus :
- Quand 2 trimestres sont impayés , l’assureur se substitue au copropriétaire défaillant, en payant la totalité des provisions dues (provisions sur charges , régularisation annuelle, provisions spéciales et travaux votés en assemblée ,sans franchise)
- l’assureur continuera de régler trimestriellement les provisions jusqu’au retour d’une meilleure fortune du copropriétaire débiteur (la prime annuelle devra avoir été réglée dont le montant se calcul par le nombre de lots principaux et par copropriétaires )
- le montant de la garantie est en général de 50% du montant total des charges budgétées dont 25% pour un seul copropriétaire.
- Comme toute assurance (notamment GLI) , l’assurance n’est pas rétroactive et le copropriétaire débiteur ne pourra être intégré au processus que lorsqu’il sera à jour de ses charges et repris des paiements réguliers .
- Les frais de procédure de recouvrement sont à la charge de l’assureur .
Certaines copropriétés ne pourront pas bénéficier de ce contrat :
- copropriété avec très peu de lots
- copropriété en difficulté placée sous administration provisoire
- copropriété ayant un arriéré de charges impayés de 10 à 15 %
- copropriété ayant des lots de résidence hôtelière